在郑州火车站商圈的全段地下，一个酝酿近1年的地下“服装新城”——地一大道，即将诞生。

　　在郑州火车站服装商圈商铺数量日趋饱和的情况下，该项目前景如何？

　　众所周知，以银基、锦荣等为代表的“火车站服装批发基地”，是中部地区的行业老大。

　　但是，很少有人知道，在中国三大服装批发集散地之一的郑州火车站商圈的全段地下，一个酝酿将近1年的地下“服装新城”——地一大道，即将诞生。

　　郑州引力

　　“16万平方米的超大型地下服装展贸中心，从开发到前期的商业筹划，我们只用了半年左右的时间。”6月19日，该地下商城运营开发商——人和商业控股有限公司（以下简称人和商业）姜永透露，“该项目将投资近20亿元。”

　　据悉，人和商业是一家面向全国，以商业地产开发与经营管理为主的大型企业。该公司自成立以来一直致力于在全国各省会城市及服装集散地开发大型人防商场、整合服装批发集散地。

　　从郑州地一大道《招商手册》中看到，“人和商业将实现全国战略营销布局，形成3年29省400万平方米地下服装商城空间。”

　　但是，人和商业凭借什么能够在全国迅速地完成布局，建成一个辐射全国的地下服装王国？

　　今年4月中旬，有消息称，人和商业已向香港交易所提交上市申请，争取2008年第二季上市，此次集资117亿至156亿港元。

　　另外，在今年年初，人和商业引入新世界旗下的新世界策略投资以及美国创投基金红杉资本为策略股东，新世界及红杉合计投入23亿元人民币。

　　红杉资本中国基金创始及执行合伙人沈南鹏谈及这个投资时曾指出：“之所以看好该项目，主要是认为人和商业的商业模式具有革命性的创新，摆脱了对土地及项目地理位置的严重依赖。”

　　人和商业的资本运作似乎早已运筹帷幄。

　　地下扩张

　　“郑州火车站服装商圈商铺总量已经饱和。再建设一个16万平方米的地下商场，前景乐观与否，不好妄加评论。”河南省服装行业协会秘书长李刚告诉记者，目前，正在营业的批发市场的建筑面积已经超过100万平方米。

　　根据圈内人士统计，每年新进入郑州火车站服装商圈的商户在10％~15％，同时该商圈每年会自然淘汰掉10％左右实力不济的商户，两者相抵，该商圈每年商户的实际新增量仅为5％左右。

　　这新增的5％左右的商户，如何能填满二三十万平方米待租的新增商铺？

　　实际上，这个商圈有不少商场不同程度地存在“招商难”现象。据业内人士测算，该商圈有的商场里商铺空置率高达20％，甚至更高。

　　地一大道项目，打出了16万平方米超大型地下服装展贸中心招牌，不禁让业内为其前景担忧。

　　而人和商业对此显得信心十足，姜永表示：“我们已经作了充分的调研，包括城市文化和对商户的调研等。”

　　但是，银基商贸城运营总监张新全告诉记者：“该项目如果不能找到一个很好的切入点，前景不容乐观。”

　　对此，郑州世贸商城总经理何建也表示担忧，“人和商业虽然对地下商业操作很有经验，能不能很好地把经验嫁接到郑州，还需要下些工夫。同时，也需要商户做一番传统经营模式上的转变和新的尝试。”

　　市场暗战

　　对于招商问题，姜永曾表示，要进行全国范围招商。而有业内人士对此表示怀疑，“全国招商，每一个商场在招商时都会这样介绍。但是只有个别商户能够实现成功招商。从目前来看，该项目还是立足火车站商圈来招商。”

　　同时，该人士认为，“在火车站服装商圈，银基的商户品质相对好一些。如果能够吸引银基的商户，就可以把很多客流拉进去。我个人认为，该项目招商的首选，还是银基的商户。”

　　对此，记者在该项目接受预约登记的第二日（6月22日），在银基商贸城四层、五层采访时，得到了验证。一些商户告诉记者，这两天经常会收到人和商业工作人员发来的短信，希望能考虑进入地下商场经营。在记者采访的二三十家商户中，他们的态度是“看看再说”，观望大于行动，并表示：“目前，并不看好该项目。”

　　“一个商场的招商率达不到70％～80％，就很难维持正常的经营。”一业内人士告诉记者，该商场前景堪忧。

　　不过，一业内人士告诉记者，大同路人防工程全部竣工后，不允许行人横穿马路，火车站周边地区的行人都将由地下通道进入该区域。“这可以增加地下商场的人流量，不然，该商场很难发展。”

　　但是，姜永很乐观，“郑州火车站商圈很有活力，从管理方面来看，不是很发达，正因为这样，对我们来说，是‘有机可乘’的。同时，我们的门槛蛮高的，如果商户不符合公司制定的标准，有钱，我们也是不欢迎的。”

　　火车站商圈一商场负责人也希望该项目能有高端定位，“定位高端，可以进一步改变商圈的格局。如果还是复制地上商圈模式的话，就是重复，会让大家大失所望。”

　　不管是否定位高端，有机错位是共赢的前提。“各个市场必须寻找自己的经营特色，才能在激烈的竞争中立于不败之地。”锦荣商贸城总经理王建勋告诉记者，“人和商业的进入，肯定要对周边市场有一些影响。但是，作为圈内的任何一家商场，大家应该是共存共荣。”(胡钰)